Investir en LMNP à Nantes, c’est possible. C’est même l’un des dispositifs privilégiés des Français. Entre l’opportunité d’optimiser son capital, de récupérer la TVA grâce à la loi Censi-Bouvard, le large panel de logements éligibles, les avantages fiscaux et les loyers largement rentables, découvrez le LMNP et ses atouts. Cela vous inspirera peut-être pour votre prochain investissement ?
Qu’est-ce que l’investissement en LMNP ?
Pour investir en LMNP à Nantes, il faut tout d’abord comprendre le dispositif.
LMNP est un statut. Il s’agit de celui de Loueur Meublé Non Professionnel. L’acronyme peut parfois être utilisé pour Location Meublée Non Professionnelle. L’intérêt d’un tel dispositif fiscal est de ne pas être imposable sur les revenus perçus grâce à la mise en location d’un lieu. Cela diffère des autres dispositifs fiscaux, telles que la loi Pinel, puisque ce n’est pas une baisse des impôts qui est recherchée.
Concrètement, un contribuable français peut bénéficier de ce statut lorsqu’il investit dans un bien immobilier afin de le mettre à la location. Comme le nom du statut l’indique, le logement doit être meublé. De même, le bailleur doit investir à titre non professionnel.
Quels types de logements sont concernés ?
Les logements concernés par le statut LMNP peuvent être neufs comme anciens. Ce sont des chambres ou des logements meublés qui doivent être immédiatement habitables par un locataire. Il est important de préciser que le locataire ne peut pas être le propriétaire.
Le bien immobilier loué peut faire office de résidence principale, mais aussi de résidence saisonnière ou ponctuelle.
Deux catégories de biens sont éligibles :
- les logements dits classiques : habitation pour les particuliers
- les logements situés dans des résidences de services. Pour qu’un établissement soit défini comme tel, il doit proposer au minimum 3 services parmi les 4 suivants : nettoyage des lieux, fourniture du linge (serviettes et draps), petit-déjeuner, réception des clients. Les EHPAD, les résidences étudiantes ou pour seniors ou des établissements de tourisme ou d’affaires sont des lieux dans lesquels de nombreuses possibilités de LMNP existent. Les chambres en EHPAD représentaient d’ailleurs 46% des ventes LMNP en France en 2020.
« Non professionnel » : qu’est-ce que cela implique ?
Le statut « non professionnel » est conservé tant que le bailleur ne perçoit pas plus de 23.000€ par an grâce à une location en LMNP. Au-delà, celui-ci devra opter donc pour le statut LMP (Loueur en Meublé Professionnel) en s’inscrivant au registre du commerce et des sociétés. La distinction avec le LMP se fait au niveau des revenus des locations. En LMNP, ils ne peuvent pas représenter plus de 50% des revenus globaux de l’investisseur. En bref, la mise en location de biens meublés ne doit pas être son activité principale.
À savoir qu’il est possible d’investir dans plusieurs logements sous le régime LMNP. Selon les revenus issus des locations de biens meublés, le bailleur dépend du régime fiscal réel ou micro-BIC.
Si le nom du régime contient le terme BIC, c’est parce qu’au moment de déclarer les impôts, les revenus LMNP ne doivent pas être précisés dans les revenus fonciers. Ils doivent être déclarés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) car c’est considéré comme une activité commerciale.
Le régime fiscal micro-BIC.
Ce régime, qui est un régime simplifié, s’applique généralement lorsque les revenus en LMNP sont inférieurs à 72.600€ par an. Ce plafond atteint les 176.200€ s’il s’agit de louer des chambres d’hôtes à des fins touristiques ou des logements de tourisme meublés et classés. Le régime micro-BIC permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50% sur les revenus locatifs et a également l’avantage d’avoir une gestion administrative simple.
Petite précision : l’abattement forfaitaire passe à 71% pour des chambres d’hôtes meublées.
Le régime fiscal réel.
Le régime réel s’applique dans 2 cas :
- Soit le bailleur a des revenus LMNP supérieurs à 72.600€ par an (ou à 176.200€ pour des chambres d’hôtes meublées ou des logements de tourisme meublés et classés)
- Soit le bailleur estime que le régime réel lui est plus favorable que celui en micro-BIC. Ce peut être le cas si les charges locatives dépassent les 50% établis par le régime en micro-BIC.
Ce régime réel permet de déduire la totalité des charges liées à la gestion du logement loué meublé. Parmi ces charges sont compris les frais de travaux, la taxe foncière, les frais de gestion, les dépenses pour entretenir le lieu, les intérêts de l’emprunt, les frais de prestataires (notaire ou expert-comptable par exemple) et les amortissements.
Il est en effet possible d’amortir un bien et également ses meubles sur des durées diverses. Ces amortissements sont reportables sans limitation de durée. C’est grâce à cela qu’il est possible de se dégager des revenus complémentaires non fiscalisés pendant 10 à 20 ans en fonction du montage financier choisi.
4 raisons d’investir grâce au statut LMNP à Nantes.
Une fiscalité avantageuse.
Comme nous l’avons expliqué précédemment, faire le choix d’investir en LMNP est la promesse d’une fiscalité avantageuse. Pour rappel, les revenus perçus par la ou les location(s) meublée(s) n’intègrent pas la catégorie des revenus fonciers, mais bien celle des revenus commerciaux.
Par rapport à une location non meublée, les implications juridiques sont bien plus souples.
De même, vous obtenez un abattement forfaitaire de minimum 50% sur les charges.
Enfin, et c’est le point le plus important, le LMNP est un moyen de se créer du patrimoine, en quelques années et à moindres frais car les logements éligibles à ce dispositif sont nombreux et certains peuvent être achetés à des prix tout à fait raisonnables, selon la zone géographique.
La location meublée génère plus de revenus qu’une location non meublée.
Le loyer d’un logement meublé est en moyenne 20 à 30% plus élevé qu’un loyer d’une location nue, c’est-à-dire vide. Bien qu’il y ait des équipements et meubles à fournir, cela offre une meilleure rentabilité. À savoir que ceux-ci sont généralement amortis rapidement.
Également, dans le cas d’un logement en résidence de service, les carences locatives n’existent pas. Le bailleur ne subit pas l’absence de locataire s’il n’y a pas de loueur.
LMNP, cumulable avec le dispositif Censi-Bouvard.
C’est l’un des atouts principaux de la LMNP : le dispositif Censi-Bouvard peut être couplé avec. Cela fonctionne dans le cas où le logement acquis se situe dans une résidence de service.
En quelques lignes, le dispositif Censi-Bouvard est l’un des nombreux dispositifs de défiscalisation existant en France. Il concerne des logements meublés et loués par le biais d’un gestionnaire locatif. C’est pourquoi les résidences de services LMNP sont compatibles. La loi Censi-Bouvard offre une réduction d’impôt de 11% du montant de l’investissement, plafonné à 300.000€ par an, étalée sur sur 9 années. Il est en revanche impossible d’amortir son bien. Seule, la partie au delà des 300.000€ pourra être amortie.
En achetant un bien immobilier, une TVA de 20% s’applique. Grâce au dispositif Censi-Bouvard, le bailleur se voit rembourser cette TVA par la suite. L’investissement financier s’avère donc moins conséquent qu’initialement. Cumuler Censi-Bouvard et LMNP permet donc de se constituer du capital, voire un patrimoine, tout en réduisant ses impôts et en récupérant la TVA payée lors de l’investissement.
Pour bénéficier de la récupération complète de la TVA, le loueur s’engage à être le propriétaire du bien pour au moins 20 ans. Sinon, celui-ci devra rembourser le Trésor Public d’une partie de cette TVA à moins que le nouvel acheteur s’engage à conserver le bien en LMNP.
Investir en LMNP à Nantes, et partout ailleurs, facilement.
De nombreux types de logements étant éligibles, il n’y a pas de zonage défini pour autoriser l’accès ou non aux avantages LMNP. La demande de logements en EHPAD ou dans des résidences étudiantes est en augmentation, ce n’est donc pas le nombre d’opportunités qui manque. Nantes fait partie des villes en France où il est tout à fait possible d’investir en LMNP.
Ce qui peut freiner certaines personnes à investir parfois, c’est de vivre à distance du bien immobilier dans lequel l’argent a été investi. Or, la possibilité de se rendre compte concrètement de l’existence du logement financé peut rassurer. Si vous êtes Nantais, ou de Loire-Atlantique, vous pouvez donc tout à fait investir maintenant et près de chez vous. Il existe de nombreuses offres dans le département, ou même la région.
Autre élément rassurant pour des investisseurs : la revente de biens immobiliers en LMNP est très rapide. En moyenne, un logement meublé sous LMNP trouve repreneur sous 7 semaines. Cela prouve l’attrait des contribuables pour cet investissement. Cela permet aussi de rappeler qu’en cas de difficultés (financières par exemple) pour le bailleur, celui-ci peut se désolidariser du logement rapidement.
Vos obligations en LMNP : (meubles…)
Si l’investissement en LMNP présente de nombreux avantages comme nous l’avons expliqué précédemment, certains critères l’encadrent.
Tout d’abord, lorsque vous vous lancez en LMNP à Nantes, ou partout ailleurs en France, vous devez respecter une liste de meubles pour aménager le logement. Le terme « meublé » implique légalement des obligations. La location meublée doit notamment être spécifiée sur le bail de location.
Quels sont les meubles obligatoires ?
- Literie : lit, matelas et couverture
- Des meubles de rangement
- Four
- Plaques de cuisson
- Réfrigérateur et congélateur
- Table et des chaises
- Vaisselle
- Ustensiles de cuisine
- Rideaux ou accessoires occultants pour les fenêtres dans les espaces nuit
- Matériel de ménage
- Luminaire
Bien sûr, libre à vous de proposer des équipements supplémentaires.
De même, comme beaucoup de dispositifs fiscaux, les revenus locatifs sont plafonnés. Ce plafond reste relativement élevé, le LMNP permet donc de se constituer du capital facilement. Il faut rester vigilant sur les règlementations.
Parmi les règlementations qui encadrent la location de biens meublés, vous trouverez également la suivante : les revenus issus de LMNP doivent représenter moins de 50% de la totalité des revenus du loueur.
Enfin, parmi les membres du foyer fiscal du bailleur, personne ne doit être enregistré en tant que loueur professionnel au registre du commerce et des sociétés.
Vous faire accompagner dans ce projet pour gagner en sérénité.
Nous avons essayé de vulgariser le statut LMNP et ses atouts. Dès qu’il est question de dispositifs fiscaux et d’investissement, nombreux sont ceux qui sont réticents. Pourtant un tel dispositif existe afin d’offrir l’opportunité au maximum de contribuables d’investir dans l’immobilier en France. Il s’agit d’un marché porteur.
Être réticent n’a rien de surprenant. Se lancer dans un tel projet seul est possible mais c’est aussi prendre le risque de faire des erreurs administratives et légales. C’est pourquoi, la gestion de patrimoine est un métier. En vous entourant d’un conseiller en gestion de patrimoine, spécialisé dans le LMNP à Nantes ou la Censi-Bouvard, vous vous déchargez d’une partie de votre charge mentale. Investir n’est alors pas source d’inquiétude.
Au cabinet Meristem, nos conseillers interviennent régulièrement sur des dossiers de LMNP à Nantes ou de Censi-Bouvard. Leur expertise garantit une réelle sérénité aux clients. De même, nous avons développé une activité de gestion locative sous le nom de Teremis pour vous permettre d’investir sans vous préoccuper de la mise en location. Enfin, nous nous entourons, lorsque nécessaire, d’un cabinet d’expertise comptable pour accompagner les bailleurs pendant toute la durée de leur investissement ainsi que dans leur déclaration d’impôts.
Bien sûr, nos conseillers sont également là pour répondre aux questions des potentiels investisseurs. Ainsi, si vous n’êtes pas sûr de pouvoir vous tourner vers ces dispositifs, prenez le temps d’échanger avec nous. Nous serons en mesure de vous recommander les options d’investissement qui se présentent à vous.
