L’investissement en nue-propriété à Nantes, ou ailleurs, est un projet attrayant pour les contribuables qui souhaiteraient se constituer un patrimoine immobilier. La nue-propriété permet, par exemple, de se sécuriser financièrement en vue de la retraite. La nue-propriété est une solution sans contrainte de gestion à court et moyen terme, qui évite également d’alourdir la fiscalité. Nous allons tout vous détailler sur le sujet dans cet article.
Qu’est-ce que la nue-propriété ?
Vous souhaitez investir en nue-propriété à Nantes ? Pour bien cerner les atouts de ce type d’investissement, il faut tout d’abord expliciter ce que signifie « nue-propriété ». À ne pas confondre avec le viager ; on y reviendra dans un prochain article.
Un bien immobilier implique différents droits, regroupés sur le nom de « droit de propriété ». D’après l’article l’article 544 du Code civil, « la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ». Le propriétaire d’un logement détient donc le droit d’user (usus) de ce bien, le droit d’en jouir (abusus) et le droit de le faire fructifier (fructus).
En d’autres termes, la pleine propriété accorde le droit, à celui qui en est détenteur, d’utiliser le bien immobilier, d’en tirer des revenus et de le vendre ou le donner. Ce droit de propriété peut être divisé en deux. C’est ce que l’on appelle le démembrement de propriété : d’un côté l’usufruit, de l’autre la nue-propriété.
Il est important de le préciser que cette solution concerne aussi bien des logements neufs qu’anciens, appartements ou maisons.
L’usufruit constitue le droit d’user du bien, c’est-à-dire de l’habiter et d’en tirer des revenus en le louant par exemple. Tandis que la nue-propriété assigne le droit de disposer de ce bien : choisir de le mettre en vente ou de le donner.
L’usufruit a cette spécificité d’être temporaire. Il est limité dans le temps, car il revient à un moment défini dans un contrat à son propriétaire. Bien souvent, cela a lieu au bout de 15 ou 20 ans, toujours selon le contrat.
Dans le cadre d’un investissement en nue-propriété, vous trouvez donc le nu-propriétaire ainsi que l’usufruitier. L’usufruitier est très généralement un bailleur institutionnel qui louera le bien à un ou des particuliers.
Nous n’aborderons pas ici le cas de la donation en nue-propriété. Ce sera à l’occasion d’un prochain article.
Pourquoi choisir un tel investissement ?
Quel est l’intérêt d’être propriétaire d’un bien si ce n’est que pour avoir le droit d’en disposer ?
Un investissement financier minoré.
C’est là que nous entrons dans la partie la plus intéressante du sujet. La nue-propriété est un moyen concret de se constituer du patrimoine, à un prix réduit. Dans l’optique d’obtenir la nue-propriété, un acquéreur peut obtenir une décote du prix du bien par rapport à la pleine propriété. Celle-ci est généralement comprise entre 30 et 40% du prix du bien.
Ces minorations sont considérables. Imaginez-vous accéder à la propriété en n’investissant que 60% du prix du bien. Une fois le démembrement de propriété passé, la valorisation du bien s’effectue bien sur la pleine propriété (100%) et non l’unique nue-propriété (50-60%).
Il y a donc tout à gagner sur le long-terme à investir en nue-propriété à Nantes, ou ailleurs.
L’investissement en nue-propriété constitue bien d’autres avantages.
L’absence d’une imposition fiscale.
Le premier avantage se trouve tout d’abord à un niveau fiscal puisqu’il n’est pas concerné par l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière). Depuis 2018, l’IFI remplace l’ISF (Impôt sur la Fortune), qui est une taxe ne pesant que sur l’immobilier.
Il n’y a pas non plus de fiscalité supplémentaire par rapport à l’impôt sur le revenu du nu-propriétaire. C’est logique dans la mesure où vous ne percevez pas de revenus par l’usufruitier.
Le nu-propriétaire n’est pas redevable des différentes charges.
Enfin, en investissant en nue-propriété, le propriétaire n’a pas de taxes à prendre en charge. Celles-ci sont de la responsabilité du détenteur de l’usufruit du bien. Ce dernier point est important. Par exemple, si la taxe foncière doit être réglée par l’usufruitier, c’est parce que les différentes charges liées à l’entretien du bien ne peuvent être réclamées au nu-propriétaire. En décidant d’un démembrement de propriété, c’est l’usufruitier qui se voit réserver la question de l’entretien des lieux.
En nue-propriété, l’investisseur n’a ainsi pas à se préoccuper de la gestion locative, du bon entretien des lieux ou de potentiels travaux. Seul l’usufruitier en est responsable. C’est également le cas pour ce qu’il en est du risque de carences locatives ou des loyers impayés.
Une solution parfois plus adaptée que l’investissement immobilier locatif.
Ce dispositif présente ainsi de nombreux avantages. Mais il a également l’atout d’avoir moins d’inconvénients que l’investissement immobilier locatif. Par investissement immobilier locatif, nous faisons référence à la LMNP (Loueur / Location en Meublé Non Professionnel) par exemple ou encore aux dispositifs Pinel, Denormandie ou Cosse. La nue-propriété représente :
- Un ticket d’entrée plus abordable comparé à l’investissement immobilier traditionnel. Comptez 110.000€ environ pour un studio à Nantes en nue-propriété, contre un investissement de 180.000€ avec un autre dispositif.
- Un moyen sûr de vous constituer un patrimoine immobilier à moindre prix avec un investissement peu risqué. Vous faites face à peu d’aléas en étant nu-propriétaire par rapport au statut de propriétaire d’un bien que vous louez ou faites louer.
- Une gestion simple et peu contraignante une fois l’achat conclu. Pour un investissement locatif, vous pouvez toujours vous décharger de la gestion locative en faisant appel à une agence, mais les contraintes administratives resteront présentes. Vous toucherez des revenus à déclarer chaque année. Dans le cas de travaux nécessaires au bon entretien du logement, ceux-ci seront aussi à votre charge.
Vous l’aurez compris, au cabinet Meristem, l’investissement en nue-propriété est une solution que nous recommandons. C’est cependant un type d’investissement immobilier qui ne correspond pas à tous les profils.
Si vous êtes davantage en recherche d’une défiscalisation, cet investissement ne vous permettra pas de réduire vos impôts. Pour autant, il ne vous les augmentera pas non plus.
Si vous cherchez à générer de nouveaux revenus mensuels, ce n’est pas non plus une solution adaptée. La nue-propriété ne peut pas représenter une source supplémentaire de revenus tant que le démembrement de propriété est effectif.
Investir en nue-propriété à Nantes, ou ailleurs, correspond à des personnes qui se projettent sur le long terme. Ces personnes (peut-être vous) cherchent à se constituer un patrimoine, ou bien à faire une plus-value sur la vente du bien au bout de 15 ou 20 ans. C’est d’ailleurs sur ce point qu’il faut être stratégique.
Où investir en nue-propriété ?
Pour s’assurer d’une plus-value lors d’une revente à la fin du démembrement de propriété, il faut être vigilant à l’emplacement de son bien. Quelles sont les villes en expansion ? Quelles sont les communes qui font face à une crise du logement, c’est-à-dire que les logements y sont fortement convoités ? Quels lieux sont les moins sensibles aux aléas climatiques ? En France, cette dernière question est encore peu pris en compte, mais l’augmentation des catastrophes naturelles interpellent quand il s’agit d’acquérir un bien immobilier.
Les grandes villes de France restent généralement des bonnes options. La ville de Nantes fait face à une croissance démographique impressionnante. On compte plus de 35.000 habitants supplémentaires dans la capitale des Pays de La Loire en l’espace de 10 ans, entre 2010 et 2020. La valeur de la pierre a d’ailleurs connu une très grande augmentation. Au 3ème trimestre de 2011, le prix moyen du mètre carré dans un appartement nantais neuf était de 3.321€. Aujourd’hui, le prix de ce même mètre carré est de 4.734€ environ.
À Rennes, autre grande ville du Nord Ouest de la France, c’est le même cas de figure. La capitale bretonne, tout aussi étudiante que Nantes, attire toujours plus de monde. Ces deux villes sont également des pôles professionnels dynamiques.
Sachez qu’au sein même des villes, certains quartiers sont plus attractifs que d’autres, ce qui peut promettre une encore plus grande valorisation du prix du bien sur plusieurs décennies. Aujourd’hui, les quartiers de l’Éraudière ou du centre-ville, à Nantes, par exemple sont là où les prix des biens sont les plus élevés.
Attention, cela ne veut pas pour autant dire qu’investir dans les autres quartiers n’est pas intéressant, loin de là. Il va d’ailleurs devenir de plus en plus compliqué d’investir en nue-propriété à Nantes dans des logements neufs à mesure que l’on se rapproche du centre-ville.
De même, les agglomérations de grandes villes sont de bonnes cibles pour investir. Les couronnes s’étendent toujours plus, avec la demande grandissante de logements. Nos conseillers en gestion de patrimoine sauront vous guider sur les zones à privilégier. Mais, on le rappelle, l’investissement en nue-propriété reste relativement sûr.
Cas de vente avant la fin du démembrement de propriété.
Revendre le bien n’est pas toujours l’option finale envisagée pour les investisseurs. Cependant, c’est souvent le cas. Jusqu’ici, nous avons abordé la question de la vente du bien acheté en nue-propriété une fois que le démembrement de propriété avait pris fin, c’est-à-dire au bout de 15 ou 20 ans. Qu’en est-il du cas où le nu-propriétaire souhaite vendre le bien avant la fin du délai de démembrement de propriété?
Il est tout à fait possible de vendre son bien acheté en nue-propriété plus tôt que prévu. La seconde bonne nouvelle est que cela ne retire en rien les avantages dont vous avez bénéficié jusqu’ici. Cette possibilité est appréciable, d’autant plus qu’elle n’existe pas pour tous les dispositifs d’investissement immobilier. Dans le cas de la loi Pinel, le bailleur doit respecter le délai (6, 9 ou 12 ans) préalablement défini avant de pouvoir vendre son bien. Il en est de même pour le dispositif Censi-Bouvard par exemple.
La revente prématurée d’un bien acquis en nue-propriété arrive occasionnellement mais cela peut s’avérer nécessaire dans plusieurs cas de figure. Un imprévu financier peut obliger les nus-propriétaires à avoir besoin de débloquer des liquidités très rapidement. Une envie de se lancer dans un autre investissement requiert parfois de libérer du capital pour augmenter son apport. Un divorce peut également subvenir et engendrer un partage du patrimoine.
Sachez que la revente d’un bien en nue-propriété à Nantes, mais aussi ailleurs, se fait sans grande difficulté. Les biens en nue-propriété sur le marché secondaire sont très recherchés. Les nouveaux investisseurs bénéficient d’un délai plus court avant de récupérer la pleine propriété. Ce sont des biens particulièrement attractifs pour des primo-investisseurs. Pas d’inquiétude donc, si vous devez vous séparer de votre bien immobilier plus tôt que prévu. Vous n’aurez rien perdu de votre investissement.
Prêt(e) à investir en nue-propriété à Nantes ou dans le Grand Ouest ?
En principe, vous y voyez plutôt clair désormais sur le fonctionnement de la nue-propriété. Et vous l’avez probablement compris, investir en nue-propriété à Nantes est une excellente solution, à long terme, pour se constituer un patrimoine immobilier sans alourdir sa fiscalité.
Si vous avez donc pour projet d’investir en nue-propriété à Nantes, nos conseillers Meristem vous accompagneront durant tout le processus. Spécialiste de la stratégie patrimoniale, notre cabinet indépendant possède de nombreux partenaires pour mener à bien ce projet et consolider votre patrimoine immobilier.
Si vous êtes toujours hésitant quant à la pertinence d’un tel investissement par rapport à votre profils et vos besoins, nous vous invitons à nous contacter. Nous vous offrirons un bilan patrimonial personnalisé pour vous aider à faire le point.
