Connaissez-vous le concept de déficit foncier ? Ce sont des termes assez peu utilisés, pourtant, lorsqu’il s’agit d’investir dans l’immobilier locatif, cela peut être bon à savoir.
Au programme de cet article : définition, exemple et avantages du déficit foncier.
Des contribuables qui ont pour projet d’investir dans un bien destiné à la location se retrouvent parfois confrontés à une situation qu’ils n’avaient pas forcément anticipée : les charges sont supérieures aux revenus fonciers. Cette situation peut être prévue avant même la signature du contrat d’achat du logement. Ou bien elle peut survenir en cours de bail, si une rénovation imprévue doit être faite.
Dans les deux cas, ce n’est pas problématique. Le déficit foncier vous permet de vivre plus sereinement la situation. Sachez d’ailleurs que certains choisissent volontairement un investissement dont les charges ne sont pas couvertes par les revenus pour réaliser des travaux qui leur seront bénéfiques pour l’avenir de leur location.
Si vous souhaitez d’ailleurs en savoir plus sur les investissements locatifs avec des dispositifs tels que la loi Pinel, la loi Censi-Bouvard (location meublée), la loi Cosse ou encore Denormandie, nous vous invitons à lire cet article.
À quoi correspond exactement le déficit foncier ?
Lorsque vous êtes propriétaire d’un logement que vous proposez à la location, en non-meublé, les charges liées à ce bien sont déductibles de vos loyers. On parle de déficit foncier lorsque le montant des charges est supérieur aux loyers perçus. Cette situation vous offre la possibilité de diminuer le montant imposable de vos revenus.
Deux conditions encadrent le déficit foncier. Tout d’abord, le logement doit être loué non-meublé à usage d’habitation. Parmi les dispositifs fiscaux proposés pour une location nue, on retrouve la loi Pinel, la loi Denormandie (aussi appelée, Pinel de l’ancien), la loi Malraux qui concerne des bâtiments historiques, ou encore la loi Cosse qui favorise l’accès au logement pour les personnes à bas revenus.
De même, les revenus locatifs doivent être déclarés sous le régime d’imposition réel pour une durée de 3 ans minimum, et non en micro-foncier.
Les charges d’un bien en location non meublée.
Quand vous déclarez vos revenus fonciers, vous pouvez avant tout déduire de vos loyers bruts :
- les frais liés à la gestion du logement : frais d’un cabinet de gestion locative, frais du syndic de copropriété, rémunération d’une agence immobilière, etc.
- la taxe foncière et autres charges non récupérables auprès du locataire toute dépense liée à une réparation ou à l’entretien du lieu. Les frais liés à des travaux peuvent donc être déduits. Cependant, ce n’est pas le cas des travaux réalisés en vue d’une construction ou d’un agrandissement du logement.
- les provisions pour charges si vous avez opté pour une copropriété.
- les charges locatives, cas échéant.
- les primes d’assurance.
- l’indemnisation pour le relogement du locataire.
- les intérêts et frais d’emprunt.
Attention, les intérêts d’emprunt ne peuvent pas être imputés sur les revenus globaux d’un foyer. Ils doivent donc être déduits en priorité et ne peuvent pas excéder le montant des loyers. En cas de dépassement, le surplus viendra grossir la réserve de déficit reportable.
Les avantages
Le déficit foncier comporte différents avantages, en particulier pour ceux qui investissent dans l’immobilier locatif afin de se constituer du patrimoine. Pour ceux qui recherchent des revenus complémentaires dans l’immédiat, cela ne correspondra pas à leurs attentes. Mais il n’est pas toujours possible de prévoir la situation où il faudra faire appel au déficit foncier. C’est notamment le cas lorsque l’on fait face à des travaux de rénovation ou réparation soudains.
Parmi les avantages de ce dispositif, vous trouverez ceux-ci :
- Tous les biens immobiliers loués nus à titre d’habitation sont éligibles, quel que soit leur emplacement et leur surface ;
- Vous pouvez déduire jusqu’à 10.700€ de déficit sur le revenu par an ;
- En cas de déficit foncier supérieur à 10.700€, l’excédent peut être reporté et déduit des revenus fonciers des années suivantes et ce pendant 10 ans maximum.
- Cette option rassure les investisseurs qui ont peur des coûts engendrés par des travaux, notamment lorsque ces travaux ne sont pas essentiels (amélioration du logement par exemple).
Vous l’aurez compris, le déficit foncier est un moyen pour les propriétaires de diminuer le montant de leur impôt sur le revenu. D’ailleurs, sachez qu’au moment de la déclaration d’impôts, le calcul du déficit foncier se fait automatiquement : pas de prise de tête pour les propriétaires pour obtenir l’exonération d’impôt. Cela peut également permettre de changer de tranche marginale d’imposition (TMI).
Pour rappel, voici ce à quoi correspondent les différentes tranches marginales d’imposition :
| Tranches fiscales | Taux d’imposition |
| Tranche 1 : jusqu’à 10.225€ | 0% |
| Tranche 2 : entre 10.226€ et 26.070€ | 11% |
| Tranche 3 : entre 26.071€ et 74.545€ | 30% |
| Tranche 4 : entre 74.546€ et 160.336€ | 41% |
| Tranche 5 : plus de 160.336€ | 45% |
Un exemple.
Nous allons vous donner un exemple de déficit foncier pour que les atouts soient plus clairs.
Imaginons : vous déclarez 40.000 € de salaires, 15.000 € de loyers et 29.000 € de charges sur vos biens immobiliers dont 4.000€ d’intérêts d’emprunt.
Lorsque les 4.000€ d’intérêts d’emprunt sont déduits de vos loyers, vous n’êtes pas en déficit foncier. Lorsque vous soustrayez ensuite les autres charges foncières déductibles, vous obtenez un déficit foncier de 14.000€. Celui-ci va s’imputer sur vos revenus professionnels à hauteur de 10.700€ (plafond annuel). Le calcul de votre impôt sur le revenu se fera sur les 29.300€ restants (40000-10700). Il vous reste un déficit foncier de 3.300€ (14000-10700) que vous pourrez déduire l’année suivante uniquement si vous êtes en revenus fonciers. Si ce n’est pas le cas, le report peu aller jusqu’à 10 ans. Ces 3300€ viendront grossir la réserve de déficit tout en sachant qu’une réserve ne peut ni créer un déficit foncier, ni l’aggraver. Elle ne peut être utilisée que pour gommer les revenus fonciers. S’il s’avère que d’ici 10 ans vous êtes toujours en déficit foncier, cette réserve sera perdue.
Il est important de bien prévoir la mise en place un déficit foncier et ainsi réduire le montant de ses impôts. Dans le cas où une étude ne serait pas faite en amont, le propriétaire risque un redressement fiscal. C’est pourquoi un conseiller en gestion de patrimoine Meristem (cabinet indépendant) se déplace chez vous ou sur votre lieu de travail pour étudier votre situation et prévoir le calcul de votre déficit foncier. Contactez-nous pour prendre rendez-vous !
